금관악기바다

https://m.blog.naver.com/ranto28/222949631247 (종합) 부동산 PF 근황 업데이트부동산 PF 관련 위험이 현실화되는듯해서, 종합정리하는 식으로 업데이트해봅니다. 길고 딱딱한 글 주의...blog.naver.com유명한 메르의 블로그 글이 가장 친절하고 종합적으로 잘 설명되어 있다.

그럴듯한듯 아닌듯

주택 착공, 허가건수, 심리지수가 아닌 건설중인 주택수와 주택건설 노동자 수가 중요할 수 있다. 2024.01 다시 돌이켜보니 별 의미는 없었다. 관련 글 : 주택건축 노동자

https://www.investopedia.com/terms/b/buydown.asp 모기지 바이다운은 간단하게는 주택 판매자가 구매자를 위해 모기지 보조금을 지급해서 구매자를 유치하는 것이다. 예를 들면 3-2-1 buydown의 경우 첫 3년 동안 구매자의 모기지 금리를 낮게 유지하고, 그만큼의 비용부담은 주택 판매자가 지는 형식이다. 대신 주택 가격을 좀 더 올려서 파는 경우도 있다고 한다. 주택 건설업자가 주택'떨이'를 해야할 때 좀 더 적극적으로 사용되는 것으로 보인다. Buydowns are easy to understand if you think of them as a mortgage subsidy offered by the seller on behalf of the homebuyer. T..

2023상반기 주택시장 반등과 관련하여 Logan은 좀 더 디테일하게 상황을 분석하고 있다. 작년에는 30년 모기지 금리 급등과 함께 미국 주택 시장 관련 모든 지표가 악화되고 있었다. 주택시장 붕괴 가능성 임박외에는 별 다른 내러티브를 만들어내기도 힘들어보였지만, 주택 건설 관련 주식은 상승세를 이어가며 표면적으로는 납득하기 어려운 상황이 지속되었다. 그러나 올해 상반기부터 상황은 좀 더 복잡해졌다. Logan의 로직 몇 가지는 배경 지식이 없어 따라가는 것이 어렵지만 조금씩 정리해보려 한다. 관련 글: 2023.04.26 미국 부동산 반등, 홍춘욱 박사님 https://www.housingwire.com/articles/new-home-sales-proving-wall-street-was-wrong/..

https://naver.me/FsKpocyN 미국 부동산시장, 바닥쳤나? - Bloomberg(2023.4.26) 미국 케이스-쉴러 주택가격지수가 반등에 성공하면서 미국 부동산시장의 바닥 출현 가능성에 시선이 집중되... blog.naver.com 다른 미국 경기 지표들은 그럭저럭 둔화되고있는데 주택 시장만 유독 1분기 반등세가 거셌던 점은 의문이었다. 거기에 관한 글이다. 1.모기지금리 하락 /주택 가격 하락으로 수요 증가 ( 모기지 신청 증가) 2.기존 주택 판매 물량 제한되며 신규 주택 구매는 증가. (* 주택보유자가 주택을 팔면 모기지 담보 대출을 새로 받아야 하는 것으로 추정되는데, 그러면 과거 낮은 모기지 금리를 포기해야하기 때문) 주택 시장이 비즈니스 사이클이라 생각한다면, 주택 시장 반등..

'23년 1,2월 주택관련 데이터는 개선세를 보이고 있다. 주택 시장 지표의 반등은 경기 침체에서 벗어나는 시기에 종종 나타났다. 일반적인 상황에서는 이러한 시점 전후로 주식 장기 우상향이 나타나고는 했었 이전 글: NAHB HMI / 주택착공 그러나 현재 상황은 아직 경기 침체가 시작도 되지 않았다. 현 주택 시장 지표의의 반등은 선행지표와 동행지표 간의 갭이 극단적으로 높아진 현 사이클 상황과, 인플레이션 완화에 따른 가처분 소득 증가, 통화 정책 긴축에도 불구하고 미국 재정지출이 확대된 결과로 추측한다. 주택 시장 지표를 굉장히 중요시하는 Michael Kantro도 이게 '찐'반등은 아니라고 본다. 그에 따르면 가전제품, 가전 기기, 가구 기업의 반등이 동시에 나타나야 진짜 반등이라고 한다. Ka..

나중에 미국 주택 리츠 진입 시점을 고려해보려 한다. -모기지 금리 하락할 때 -미국 신규주택 판매 yoy 기준으로 상승세 반전할 때 -NAHB 지수 상승세 반전할 때 투자 대상은 주거용 리츠; -REZ (ETF) -AVB , EQR (개별 기업) 정도로 보려 한다.신규주택판매 상승세로 전환한 2009-6은 투자의 최적기였고, 변동폭은 작았지만 상승세 전환이 다시 나타난 2011- 6은 투자에 좋지 않은 시기였다. 2020-5는 투자의 최적기였다. 신규주택 판매 상승세 전환 시그널과 30년 MBS 금리 상승세 전환 시그널은 대체로 겹치는 것으로 보인다. 2020-5은 예외였다. 2013-6은 모기지 금리 상승이 주택 리츠 가격을 하락시킨 것으로 보인다. 모기지 금리가 더 상승할 것 같지는 않지만, 미국 ..

미국 주택 시장은 경기에 선행한다. 주택 시장 사이클이 바로 Business cycle이다. 주택 산업은 GDP의 4~6%를 차지하며 , 주거 관련 서비스업까지 포함하면 훨씬 더 GDP 지분을 많이 차지한다. 주택은 그 자체로 단가가 높은 상품 (주거용 투자)이며 동시에 인테리어 용품, 가전제품 소비도 유발한다. 주택 산업은 일종의 전방산업 역할을 한다. 주택은 담보물로 쓰이며 금융 시장과 밀접하게 움직인다. 주택 가격의 상승은 대출 한도를 높여준다는 말이 있다. 주택은 부의 효과를 통해 소비에 큰 영향을 미친다. 이자율에 별 반응이 없는 일반적인 내구재 수요와 달리, 주택은 이자율(모기지 금리)이 낮아지면 수요가 빠르게 증가한다. 주택 수요는 하방이 단단하다. 30년 고정 모기지 금리는 주택 수요를 보..