2023 상반기 미 주택 시장 안정화 : Logan Mohtashami

2023상반기 주택시장 반등과 관련하여 Logan은 좀 더 디테일하게 상황을 분석하고 있다. 작년에는 30년 모기지 금리 급등과 함께 미국 주택 시장 관련 모든 지표가 악화되고 있었다. 주택시장 붕괴 가능성 임박외에는 별 다른 내러티브를 만들어내기도 힘들어보였지만, 주택 건설 관련 주식은 상승세를 이어가며 표면적으로는 납득하기 어려운 상황이 지속되었다. 
그러나 올해 상반기부터 상황은 좀 더 복잡해졌다. Logan의 로직 몇 가지는 배경 지식이 없어 따라가는 것이 어렵지만 조금씩 정리해보려 한다. 

XHB(주택건설 기업 ETF)의 SPX 대비 상대 강세. NAHB 지수 반등

 
관련 글:
2023.04.26 미국 부동산 반등, 홍춘욱 박사님 
 

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https://www.housingwire.com/articles/new-home-sales-proving-wall-street-was-wrong/
1. Active listing (매물)
-2008년 정점 이후 지속적으로 감소하고 있다. 매물이 적다는 건 최소한 2008년처럼 (가격을 낮춰서라도) 파려는 움직임 없는 것이다.

기존 주택 매물의 경우, 매물이 적은 건 모기지 금리를 교체해야 하기 때문일 수 있다. 

Total Housing inventory 데이터. Logan은 이 데이터가 active listing과 동치로 사용하고 있다.  상세한 이유는 잘 모르겠다.

2. 신규 주택착공 허가 건수 vs 신규 주택 완공 건수 
-신규주택착공허가건수는 선행지수로 간주되고 분명 악화되었다. 그러나 이는 주택 건설업자들이 그동안의 밀린 주택 수요를 처리하기 위해 허가를 추가로 늘리지 않는 것이다. (미국 가계 초과 저축이 소비를 지탱하는 현상과 유사한 점이 있다)
-신규주택완공건수는 지속적으로 상승하고 있다. 

3. 신규 주택 공급월수 ( = 신규 주택 매물 재고/ 신규 주택 판매량, 주택 공급 측면)
-신규 주택 공급월수가 낮을 수록 주택 건설업자에게는 긍정적이다. (주택 재고가 줄어들고 있거나 주택 판매가 원활하게 이뤄지고 있다) 이 점에서 2008년과 분명히 다르다.
-4.3이하면 건설업자에게는 호황, 6.5이상이면 불황

-신규주택 판매량(주택 수요 측면)은 그렇게 높진 않지만 반등하고 있다. 그럭저럭 건설업자에게는 괜찮은 상황이다. 이런 맥락에서 주택시장지수도 반등하고 있는 것으로 보인다. 비슷한 맥락에서 MBA mortgage market index도 반등하고 있다.  

*주:원론적인 경제학 관점에 판매량은 단순히 수요를 나타낸다기보다는 수요와 공급 곡선이 만나는 점에서 결정된다. 다만 주택 공급은 단기적으로 가격에 비탄력적일 수 있을 것같다. 이 경우에는 판매량은 수요 곡선의 움직임을 좀 더 많이 반영한다.