미국 주택 시장의 이해 (on work)

미국 주택 시장은 경기에 선행한다. 주택 시장 사이클이 바로 Business cycle이다.

주택 산업은 GDP의 4~6%를 차지하며 , 주거 관련 서비스업까지 포함하면 훨씬 더 GDP 지분을 많이 차지한다.

주택은 그 자체로 단가가 높은 상품 (주거용 투자)이며 동시에 인테리어 용품, 가전제품 소비도 유발한다. 주택 산업은 일종의 전방산업 역할을 한다.

주택은 담보물로 쓰이며 금융 시장과 밀접하게 움직인다. 주택 가격의 상승은 대출 한도를 높여준다는 말이 있다. 

주택은 부의 효과를 통해 소비에 큰 영향을 미친다.
이자율에 별 반응이 없는 일반적인 내구재 수요와 달리, 주택은 이자율(모기지 금리)이 낮아지면 수요가 빠르게 증가한다.

주택 수요는 하방이 단단하다. 

30년 고정 모기지 금리는 주택 수요를 보여준다. 금리가 올라갈 때, 초기에는 오히려 주택 가격은 올라갈 수 있다. 왜냐하면 금리가 더 올라가기 전에 사야된다는 심리가 작용하기 때문이다.

주택 공급이 중요하다는 의견도 있다. 관련해서 주택 착공 허가, 주택 착공 시작 등의 지표가 있다. 수요에 비해 부족한 공급은 가격 상승을 유발한다. 

공급이 중요하지 않다는 이야기도 있다. 특히 신규 주택 공급은 더 그렇다고 한다. 신규 공급은 기존 주택 보유자들이 판매하는 것이 아니기 때문에 공급량이 상대적으로 덜 유동적이다. (리서치 추가 필요) 

주택 시장에선 가격이 거래량에 후행한다고 한다. 주택 시장에 경제에 미치는 여파는 가격보다는 거래량 위주로 체크해야 한다. (왜 그런지는 추가 리서치 필요)
거래량이 낮아지면 가격이 그대로더라도 경제 둔화가 다가온다고 생각할 수 있다. 

인플레이션에 큰 영향을 미치는 주거비는 주택 가격에 후행한다. 약 12~18개월이라고 한다. core logic rent index 체크

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