미국 주거(shelter) 인플레이션 & Lagging 이슈
*2022.09 작성
2024.02 수정
이번 사이클에서 인플레이션 관련해 매우 자주 언급되는 주거 인플레이션 개괄.
https://www.bls.gov/cpi/factsheets/owners-equivalent-rent-and-rent.htm
1.미국 주거 인플레이션 개괄
주거 물가지수의 주요 항목은 1)RPR(Rent of primary residence) 2) OER(Owners' equivalent rent)가 있다. 숙박업 쯤되는 항목도 포함되어 있긴한데 관심갖는 사람은 거의 없다.
OER이 좀더 상대가중치가 커서 주목을 많이 받는다.
*OER: 한국어로는 자가주거비 정도로 번역한다. 주택 소유주가 자신의 주택을 얼마를 주고 임대할지를 설문조사해서 측정한다. 상세한 내용은 인포 기사 참조
구체적으로는 설문조사 결과는 비중만 결정하고 가격 변화는 반영하지 않는다고 한다.
가격변화를 측정하기 위해서는 우선 임대료 데이터를 질적으로 조정한 '일반화된 임대비'(normalized rents)를 만든다. 주택의 사이즈나 구조, 난방장지, 애완동물 추가비용 등을 조정하는 과정이 필요하다고.
OER 가격 변화 측정을 위해선 일반화된 임대비를 다시 '순수 임대비'(pure rent)로 바꿔줘서 이리저리 계산한다. 가스비 등의 유틸리티 가치를 빼서 산정한다고 한다.
2.왜 주거 인플레이션이 lagging하는가, BLS 주거 CPI 측정의 문제
잘 알려져있다시피 질로우 임대지수나 코어로직 임대지수, 케이스쉴러 주택가격 지수 등이 주택 CPI에 선행한다. 내가 이해하기론 일련의 market 인덱스가 특출나게 임대료 변화를 잘 포착한다기보단 BLS의 CPI가 구조적으로 후행하는 것으로 보인다.
이러한 lag에 대한 이유를 살펴보면,
1) 렌트 계약 기간이 보통 장기간이다보니, 임대차 계약 수급이 탄력적으로 조절되지 않는다.
2) BLS에서 주거비를 측정하는 방법론에 관한 문제가 있다.
-BLS에서는 같은 패널을 대상으로 6개월에 한번씩 데이터를 수집한다. 6개의 패널을 돌아가며 조사한다. (RPR, OER 모두)
거칠게 비유를 하자면 4월에 렌트비 조사는 강원도 대상으로만 하고, 5월에는 충청도 대상만으로 하고.. 또 10월이 되면 강원도 대상으로 하는 식이다.
-수집한 6개월 단위 데이터를 1개월 단위로 바꿔준다.
-이러한 측정 방식 때문에 단기 렌트 실물 충격은 항상 지연되며 인플레이션에 반영이 된다. 집계 방식 자체가 현실 렌트 인플레이션을 6개월 이동 평균내는 것과 동일한 것으로 보인다.
